רכישת קרקעות בישראל נעשית במסגרת השוק הפרטי. לעתים נדירות היא נעשית באמצעות קנייה ממנהל מקרקעי ישראל, שמחזיק ב- 92% מקרקעות המדינה, ומייעד את רובן לחכירה ולא למכירה. הסנריו הכי כדאי כלכלית הוא לרכוש קרקע פרטית שהיא חקלאית על מנת שבעתיד היא תופשר ותהפוך לקרקע לבנייה. קרקע חקלאית זולה לאין שעור מקרקע לבנייה אך אין הכרח שתהיה הפשרה ותוכלו לבנות שם. על מנת להגביר מאד את הסיכוי שההפשרה תתבצע, מומלץ לרכוש את הקרקע ממשרדי תיווך ביפו המתמחים בהשקעות. משרדים כאלה מחזיקות בהיקף נכבד של קרקעות חקלאיות באזורים "חמים" להפשרה, והרכישה מתבצעת, למעשה, מהחברה ולא מגורם זר. לא זו אף זו, מרגע הקנייה אתם יכולים להיוועץ בחברה והיא תעשה הכל כדי לקדם את הפשרת הקרקע והכשרתה לבנייה.
מה האינטרס של חברת הייעוץ למכור לי קרקעות חקלאיות אם היא יודעת שהפשרה על הפרק?
החברה אינה יזמת בנייה אלא עוסקת בייעוץ בלבד. מאידך, מקבלי ההחלטות בה ירצו לראות פירות, כלומר בנייה מהסוג שהם יחלו לו: מגורים פרטיים, בבנייה גבוהה או מסחר. גיוס אזרחים שישקיעו כסף בקרקעות משלים את כל התמונה ובכך מזמין את הקבלנים לבנות הלכה למעשה בשטח. במילים אחרות, החברה לבדה לא תוכל לבנות מרכזים מסחריים/למגורים רחבי יריעה בלי שמשקיעים נוספים נכנסים לתמונה. אתם, כאותם משקיעים, צריכים לקרוא את החזון של חברת הייעוץ ולהסיק האם הוא לרוחכם. אם השאיפה שלכם היא להקים חנות, לדוגמה, אל תלכו לחברת ייעוץ המבקשת להכשיר קרקעות לבנייני מגורים.
כיצד חברת הייעוץ יודעת לאיזו מטרה מיועדת הקרקע החקלאית לפני הפשרה?
אלו פרטים שנסגרו כבר בוועדות התכנון. נציגי החברה שקנו את אותן קרקעות כבר השתתפו בישיבות ובוועדות של המנהל עם עורכי דין, ויצא נייר עמדה מאותן וועדות. נייר עמדה כזה הוא כמו אישור ממשרד הפנים שהקרקע מיועדת למטרה לשמה היא מיועדת.
האם קיים קשר בין מטרת הנדלן של החברה לבין הביקוש לכך באותו אזור מצד התושבים שלו?
כן. בדרך כלל, פרויקטים מסוג כזה נעשים על ידי חברות ייעוץ רק אם יש בטוחה שיקנו את המוצר שלכם בהמונים. אם, לדוגמה, יש מוסד חינוכי מבוקש באותו אזור, סביר שמטרת חברת הייעוץ תהיה לבנות דירות יוקרה להשכרה לסטודנטים. אם זו עיר צדית או מושב בלי חיי מסחר מספקים, סביר שהתושבים כמהים למרכז מסחרי, ולשם כך תיועד הקרקע.
שטחים למכירה
כשאתם מבקשים לקנות שטחים, במקום לחפש מועדות של שטחים למכירה, רצוי לאתר חברות שמוכרות אותם לשם המטרה בה אתם מעוניינים. לדוגמה, אם אתם מעוניינים במשרד או בהשכרתו ליזמים, ישנן קרקעות חקלאיות שעומדות לפני הפשרה למטרה זו. אם אתם מעוניינים בחנות, ישנן קרקעות שזה הייעוד שלהן. אם אתם מעוניינים בדירות למכירה ביפו מול הים להשקעה או בבית פרטי למכירה יפו ישנן קרקעות למגורים. היצמדות למשרדי תיווך לפני הקנייה, במקום רכישה עצמאית שלכם בלעדיו, תבטיח לכם בסבירות גבוהה נכס כפי שתכננתם להשיג, מבוסס על קרקע המיועדת למטרתו.
קרקע למגורים – בנייה רוויה
הנושא החם ביותר על הפרק כיום בישראל. קרקע למגורים עליה ייבנו בניינים היא מצרך מבוקש, ואתם יכולים להרוויח מכך לא מעט. חשוב מאד לבחון את החברות שמשווקות לכם את הקרקעות ולא להגיד "כן" על אוטומט. לדוגמה, אם מדובר בקרקעות שנמצאות עובדתית ליד מוסדות מבוקשים ויוקרתיים כמו אוניבראסיטאות ומכללות ידועות, אז זו עסקה כדאית, אבל אם אתם רואים שמנסים לשווק לכם קרקע משום שבקרבתה יש איזה מקום עבודה או מוסד לימודים לא מוכר ולא ידוע, ובנוסף הוא גם לא כל כך קרוב לשטח המופשר, תחשבו פעמיים. גם אם זה יופשר, יהיה קשה מאד למצוא שוכרים. לכן, חשוב מאד להסתכל במפות שהחברות המייעצות מציגות לכם ולבדוק היטב לפני שמחליטים.
קרקע למגורים – בנייה של צמודי קרקע
נושא מעט פחות נפוץ במחוזותינו אך בהחלט קיים. קרקע למגורים מסוג זה מיועדת בדרך כלל או לדיירים ממש, כלומר אתם – כרוכשי הקרקע גם תגורו בה, או להשכרה לאנשים עמידים ועשירים. בית פרטי ניתן להשכיר לזוגות, משפחות ואנשים בודדים עמידים המבקשים סביבת מגורים איכותית בבית מפנק.
קרקע למסחר – חנויות
קרקע מסוג זה בדרך כלל מיועדת לסוחרים. החנויות גלויות ברחוב, ואתם יכולים למכור שם את סחורתכם, או להשכיר את החנות למוכרים אחרים. קחו בחשבון שקניית קרקע מסוג כזה אמנם זולה, אבל הארנונה שתשולם על השטח המסחרי תהיה יקרה. לכן, תצטרכו לבוא עם מחיר שכירות גבוה שיאפשר לכם להרוויח.
קרקע לתעשייה – משרדים
בקרקע מסוג זה פועלים משרדים של מקצועות חופשיים, חברות הייטק ומשרדים של פסי ייצור. זו הקרקע הזולה ביותר למעט החקלאית. מאד מומלץ להתמקם בקרקע שאתם יודעים כי פעילות יזמית מהסוג שאתם מתכננים – נדרשת ומבוקשת שם. גם כאשר אתם משכירים זאת למישהו אחר כדאי יהיה לברר זאת, אחרת כשהוא יראה שהוא לא מרוויח הוא צפוי לעזוב.
